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2012年4月23日星期一

中国房地产企业的倒闭潮已来临

【今年,北京、上海、武汉3市1千多家中小房企倒闭。现在,就算放开限购,大家也不可能像一年前一样,疯狂买房。理由有6:(1)政策打压,狂热已过; (2)增长下降,再难挺拔;(3)热钱退潮,外需疲软;(4)顺差骤降,流动减少;(5)不能QE,只能ED;(6)害怕坏账,银行逃离。不幸的是,大量 中小房企倒闭,将导致更加不合理、更加残酷的房地产市场垄断,进一步加深不同利益阶层的两极分化。】

  前言

  房地产依然是全国人民和各地政府关注的热点。房价走势如何?房地产的发展前途如何?不仅关系到老百姓的幸福,也关系到城镇化的健康发展,国家经济可持续发展的方向。
  过去一年,各地方的房价走势出现若升若降的状态。但是,有两点是非常肯定的:(1)就算是上涨,幅度已经非常微弱;(2)土地的价格和出售数量大幅度下降。
  今后1年,我们一定会看到如下情形:(1)全国平均房价比最高点下跌20%以上;(2)少数城市的局部,价格的最高跌幅将达到50%。
  因此,房地产整体市场走弱已经成为必然。就算国务院现在全面取消限购令,购买房子的疯狂劲头,已经一去不复返了。
  所以,房地产企业的倒闭潮已经来临。今年,北京、上海和武汉3个城市,已经有1000多家中小型房地产企业,宣布倒闭。今后,还有更多的房地产企业倒闭。
  为什么会有倒闭潮?倒闭潮对房地产行业和中国下一步经济的发展又有什么影响?请看下面分解。

  地产疯狂已经退潮

  有6个理由解释为什么房地产的疯狂已经成为过去式。这里先讲第一个理由:政策的艰难选择。
  房地产是中国人最主要的投资品。有了房地产,老百姓就会感到安全。但是,现实的情况是,有钱人买了许多房子,没有钱的人却买不起房子。
  一年来的限购令就是最好的写照。政府限制的并不是刚性需求,也就是一户一套的需求,而是限制投资和投机的需求。
  限购令实施一年多来,已经产生了非常明显的效果。那些投资和投机的行为,已经得到了有效的控制。限购,迫使房地产回归理性。
   限购给投机者传递两个信号:(1)政府不愿意、国家受不了大量的投机行为。这种行为,房价飞上天,让真正需要买房子的中低收入阶层,买不起房子。长此下 去,老百姓不幸福,对政府和社会不满,不利安定团结。(2)第二,买房子,可以赚钱,也可以赔钱。如果18大召开后,要求在一定时间内,公布富人和官员的 房地产数量,对那些拥有太多房子的人,不一定是好事,而且,有可能是噩梦的开始。
  另外,限购是没有办法的办法,是为了防止产生过大的房地产泡沫。过大的泡沫一旦爆破,就会给经济带来毁灭性的打击。把泡沫控制在一定的大小,短期内对经济发展有很强的制约性,但是,总比大泡沫爆破后所产生的毁灭要好得多。
   限购是临时性措施,长期的措施必须靠两项有效的政策:(1)征收第一套以上的房地产保有税,大幅度提高投资,特别是投机的成本。与此同时,利用实名制, 有效控制腐败官员的多占和强占行为。(2)大量建设经济适用房和廉租房,提高市场有效的房源,保证中低收入阶层买得起房,住得起房,大大缩小投机空间。
  这种长效政策,能够有效的控制房价的疯狂上涨。因此取消限购令,疯狂买房子的热潮在未来的3-5年间,不可能再次出现。

  限制疯狂地产的其它因素

  除了上面所说的政府干预,当前,还有如下5个因素也会有效的节制房地产的疯狂。
   其一,经济增长速度明显下降。今年第一季度GDP增长只有8.1%,同比下跌1.6个百分点。政府的财政收入,进出口贸易,外国投资流入,等等宏观指标 的增长速度也大幅度下滑。中国已经彻底告别了两位数的增长时期,未来5年的增长速度,将比过去5年的增长速度,下跌2-3个百分点。因此,经济过热的事 情,也已经终结。
  其二,人民币已经不可能像以前数年,有很大的升值空间。实际上,过去两个月,人民币升升降降,没有很明朗的走势。这种局面,对那些想靠人民币升值做发财梦的人,敲响了警钟。换句话说,热钱的涌入潮已经熄火。
   其三,由于外贸增速急剧下降,外贸顺差急剧下降,沿海地区的经济发展,遇上了多年来从未有过的寒冰。改革开放的最大窗口,深圳市,第一季度的DGP和外 贸,双双出现负增长。顺差消失,央行不需要用新人民币对冲美元,大大减少沿海地区和其它发达地区的人民币流动性,用于炒房的资金,骤然锐减。
   其四,当下,经济增长降速,是发展的必然,是内外环境造成的必然。政府不可能,也不敢,动用新的刺激手段来增加投资,再次人为的拉动GDP的增长。如果这 样做,一方面,会在前一个泡沫没有破灭之前,再次产生新的泡沫。这样的危险,没有一个政府敢贸然行事。另一方面,就算政府想再动用QE和信贷扩张,再也找 不出投资的途径。显然,再大量投资铁公鸡的理由不充分,而且,投资的边际效益已经接近零,有的工程项目,恐怕已经进入了第二象限。
  期五,过去 3年的投资扩张,已经造成了11万亿的地方债务,30万亿的新增银行贷款。这些地方融资平台的债务,还有大量的银行贷款沉淀在少数国有企业,特别是房地产 的开发占据所有贷款的25%。一旦因为宏观经济萎缩,导致国企暴利和房地产暴利萎缩,这些银行贷款就会成为坏账。大家知道,国有银行的光鲜和亮丽的利润, 是建立在垄断的基础上的。国家经济越好,垄断利润越大。经济增长受阻,垄断利润同样减少,加上好年景的盲目贷款扩张,差年景的时候,利润一定会暴跌。大型 国有银行的高管,不可能不懂这样简单的道理。因此,他们不可能在经济放慢的时候,大肆再度发放贷款,除非他们非常弱智,或者,毫不顾及国家和企业的根本利 益。

  房企倒闭促进垄断而不是价格下跌

  房地产是国家经济健康的晴雨表。经济增速萎缩,必将导致大量的房地产企业破产。今年的种种经济数据,以及房地产的发展情况,充分证明房地产企业的破产高潮已经来临。破产的企业,一般是那些规模小、入市晚、没有任何积累和政府背景的企业。
   这些企业,多半是在市场最好的时候杀进去的。一方面,没有先期的暴利作为依托,另一方面,没有政府和大银行的支持。它们一般是用比较高的价格拿地,期望 建成后房价继续上涨。没有想到,拿完地,建好房,政府来一个限购。房子卖不出高价,也不敢低价贱卖。结果,资金掉了链,只好倒闭。
  大量的中小 企业倒闭,对那些有实力的大型企业来说,却是一个提高集中度和垄断度的绝好机会。大型企业,早就富得出油,房价跌,它们的利润照样大笔大笔的赚。因此,房 价跌,它们并不怕,除了捂住楼盘,继续囤积居奇以外,就是对那些撑不下去的中小型企业,虎视眈眈,乘机收买和兼并。
  因此,中小企业倒闭,不是老百姓的福分,因为房价还会被人为的撑高。它们的倒闭,只能带来更多、更没有人性的垄断。

姚树洁,网易博客

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