美国机构做空中国楼市 引发多家房企股价下跌

　　[导读]同在香港上市房企远洋地产、中国海外发展、富力地产以及世茂房地产明显受恒大地产做空影响，分别下跌3.17%、3.94%、5.86%以及5.25%。

　　恒大山雨欲来。

　　自6月21日遭遇独立第三方机构做空报告质疑后，恒大方面展开反击。除了对财务数据等进行反驳外，恒大还对合约销售收入等敏感数据进行了回应。

　　恒大表示，认为其合约销售数据经过粉饰的质疑没有根据。不能通过比较预收款项余额来断定虚构合约销售。

　　有分析人士称，此次狙击恒大是Citron首次对中国房地产做空。市场担心中资地产股遭遇集体做空。

　　对销售收入的回应

　　Citron在报告中称，恒大地产管理层有虚报预售的动机。尽管其合约销售持续快速增长，但现金存款总额却持平。如恒大自称2011年上半年的合约销售增长了146%，客户的现金预付款却大体持平。

　　Citron认为，该背离是个重要的危险信号，这表明恒大地产要么粉饰了合约销售，要么就是忘了收回定金。其怀疑恒大粉饰了合约销售。

　　对此，恒大在澄清公告中表示这种质疑没有根据。“根据会计准则，当预售未交楼时，公司会将收到的款项记入预收账款，直至交楼确认收入时从预收账款转入销售收入。”恒大管理层人士称，预收账款是个既有转入也有转出的会计账目，不能简单比较预收款项余额以断定虚构合约销售。

　　恒大称，其2011年合约销售为803亿，当年实际回款681亿。

　　恒大的实际销售状况究竟如何？是否涉嫌销售数据作假？分析人士表示，目前还未有明确的证据支撑。在恒大所进入的很多三线城市，甚至还没有完善的房地产交易网签系统，无法查证其真正的销售数额。

　　Citron称，就算财报是准确的，但恒大2012年1月至4月的预售金额下滑幅度，也高于其他在香港上市的中国房地产开发商。

　　数据显示，恒大2012年1月合约销售额人民币22.2亿元，二月为20.2亿元，三月为40.2亿元，四月为81.9亿元，确实输于同在香港上市的中海外、龙湖等房企，但其五月合约销售则激升至103.7亿元。

　　对此，恒大地产主席许家印回应称，一季度销售不好，账上现金少，但4-6月销售很好，现金流改善明显。不过他也承认，整体现金流量不如去年下半年。

　　“恒大截止到目前的销售还可以，虽然有的数据存在夸大的成分，比如未经审计便公布的合约销售，但没有那么严重，事实上3月份开始市场就回暖了，恒大也有受益。”一位接近恒大的代理公司人士表示。

　　接受本报记者采访的会计及审计人士指出，Citron做出上述判断有可能是不了解中国房地产业的周期规律和财务报表形式。中银国际（香港）房地产分析师魏晟旻便表示，Citron报告中指出的一些问题并没有事实支撑，而类似预收账款的处理，并不违背房地产行业的会计准则。

　　辉立证券房地产分析师陈耕认为，虽然恒大对于境外融资的依赖程度比较高，但上市以来其销售业绩不错，整体负债率还合理，该报告夸大了风险。

　　做空中国房地产？

　　此次狙击恒大，是Citron首次针对中国房地产公司的做空。

　　本报记者注意到，外资机构抛售在中国的房产，始自去年。2011年9月，黑石将所持有的上海物业转卖时，市场开始关注这种趋势。

　　其后，友邦、中德安联等外资也频繁抛售在华房产。

　　今年以来，包括标普、穆迪在内的外资机构纷纷唱空中国房地产。

　　5月24日，穆迪发布报告称，受高水平短期债务及现金余额偏低影响，许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化。该公司予以评级的29家中国房地产公司，今年年底前到期的短期债务总额为人民币1590亿元，较其于2011年12月进行压力测试时增加23%。

　　6月15日，标普在一份对亚洲地产市场的分析报告中，将中国市场前景预期从“稳定”调到“负面”。

　　在5月份至今的中国内地房地产市场明显回暖之时，外资做空的动力何在？而此次Citron又为何选择恒大？

　　分析人士称，恒大总股本超150亿股，每天的交易量非常大，是一般香港上市公司的5-10倍，对冲基金做空后可以借助活跃的成交迅速平仓获利。“引起恐慌对于房地产行业来说就是最大的狙击，效果已经实现。”

　　21日，恒大市值缩水76.26亿港元，当日成交量37.14亿港元，较前一日2.99亿港元的成交量，放大超过12倍，其中，做空金额2.54亿港元，较前一日的847.4万港元，放大近30倍。

　　当日，同在香港上市房企远洋地产、中国海外发展、富力地产以及世茂房地产明显受恒大地产做空影响，分别下跌3.17%、3.94%、5.86%以及5.25%。

　　市场开始担忧中资地产股遭遇集体做空。郑磊认为，此次做空恒大地产很难说是新一轮做空中概股的开始，毕竟不是一家机构可以完成，而且地产调控实际已经有所放松，地产企业也获得喘息机会，这类做空举动蔓延到其他地产公司的概率不大。

　　许家印称，Citron报告所涉及的内容，甚至涉及一些相当严重的刑事指控，恒大对此将考虑采取相应的法律行动。